购房人未依约在交房日前付清购房款的，开发商可以行使后履行抗辩权
发布时间：2023-06-06 15:10浏览次数：
购房人未依约在交房日前付清购房款的，开发商可以行使后履行抗辩权，拒绝交付房屋
——张细玉与深圳市合能房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
（一）【案件概要】
1．判决书字号
一审判决书：广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第142号
2．案由：商品房预售合同纠纷
3．诉讼双方：
原告：张细玉，女，38岁，汉族，住所深圳市龙岗区龙岗镇龙侨新村。
被告：深圳市合能房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南中路2号新闻大厦1910－19120
法定代表人：侯×武，职务董事长。
委托代理人：万红平，该公司职员。
4．审判机关：广东省深圳市福田区人民法院
合议庭组成人员：审判长：罗琼英；审判员：黄汉胜；代理审判员王仁端。
6．审结时间：2004年4月3日。
（二）【一审情况】
1．一审诉辩主张
原告诉称：原告与被告于2002年1月30日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告兴建的中央花园安定阁A栋1602房，面积为246.31平方米，总房价款为2492657元。合同第七条约定被告须于2002年6月30日将合同约定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。在签订商品房买卖合同当日，双方签订了《中央花园超轻松付款合同书》，约定原告对首期款752657元的支付方式。此外，双方签订了《中央花园车房租赁合同》，约定原告租用被告地下停车场第G04号车房。以上合同签订后，原告依约分别支付了首期款共402657元、车房一次性租金162000元，并于2002年1月31日与中国工商银行深圳市华强支行签订《个人购房借款合同》，向该行借款1740000元，贷款期限为3年，分36期偿还。同时，原告支付了保险金4187元，并偿还按揭贷款至今。2002年6月30日，被告并未按合同约定将房地产交付原告使用，2002年10月29日因被告仍未能将房产交付，原告向被告提出解除合同并要求支付违约金，但被告未予理会。此后，被告避而不见，没有一丝协商解决的诚意。因此，请求解除双方的购房合同，判令被告返还购房款2304657元，支付违约金199099元，并赔偿原告装修设计损失费40000元、保险费4187元，由被告承担本案诉讼费。
被告答辩称：购房合同既约定了被告应于2002年6月30日向原告交付房产，同时也约定了原告应承担支付房款的责任。原告的购房款除1740000元办理按揭贷款支付外，余款约定支付的时间为：①2002年1月29日支付定金200000元整；②2002年3月1日前支付300000元；③2002年3月1日至2005年2月28日止分36期支付450000元，每月10日前支付房款12500元，直至付清为止；④尾款2657元于签约当日付清。然而，原告除办理银行按揭外，其余房款实际支付日期为：2002年1月28日支付40000元，2月28日支付260000元，4月9日支付30000元，5月29日支付20000元，7月18日支付12500元，8月30日支付25000元，10月17日支付25000元，原告没有按照约定支付购房款，违约在先，被告根据合同法第六十七条的规定有权行使后履行抗辩权，拒绝原告的交房要求。再者，原告已于2002年9月18日领取了中央花园住户IC卡，可以自由进人小区，已经事实性收楼，2002年6月30日之后的三个月时间原告向被告支付房款的实际行为事实上承认了房产交付状态，另，被告作为按揭借款合同的担保人，代原告偿还给银行本息207177.15元。原告长期拖欠首期款和按揭款，要求解除合同于事实及法律不符，请依法驳回，判令双方继续履行合同。
2．一审事实和证据
庭审中，被告对原告起诉主张的签订购房合同、付款合同、车房租赁合同、按揭借款合同及未按期交房的事实予以认可；原告对被告答辩所述支付首期款之约定、付房款的时间和领取住户IC卡的事实无异议。
深圳市福田区人民法院对当事人没有争议的事实予以确认。
3．一审判案理由
深圳市福田区人民法院认为：一、对当事人争议的被告在原告没有依约支付购房款的前提下是否享有后履行抗辩权的问题。按双方签订的超轻松付款合同书之约定，原告于2002年6月30日即约定交房日前应向被告支付到期的首期房款为352657元，而原告在该日前实际支付给被告的首期房款（含定金）为350000元，尚差2657元未付，已构成违约，虽然原告逾期付款的数额与被告应交付房产的标的不对等，但房产作为一个不可分割的整体，交付时只能整体一次性交付，不可分割多次交付。因此，原告先行违约，被告行使后履行抗辩权，拒绝交付房产给原告理由成立。从2002年7月1日起至2003年12月6日庭审时，按约定原告应支付到期的首期房款为562500元，但原告至庭审时实际支付到期的首期房款为42500元，并且拖欠银行按揭款本息207177.15元，由被告（保证人）于2003年3月19日代为偿还，原告在2002年6月30日之后仍然在违约，而且随着时间的推移不断地产生新的逾期付首期房款的违约行为，被告的后履行抗辩权也相继产生，至庭审时原告仍未完全履行合同义务，被告后履行抗辩权仍未消失。因此，原告一直都在拖欠到期应付的分期首期房款，被告行使相应的后履行抗辩权，拒绝将房产交付给原告，符合我国法律的规定，福田法院予以采纳。因此，原告自2002年6月30日至2003年12月6日庭审时长期拖欠到期应付的首期（分期）房款和到期按揭款本息（被告代为偿还），且数额较大，原告违约在先，被告行使相应的后履行抗辩权，拒绝将房产交付给原告，理由正当，符合有关法律的规定，不构成违约。原告以被告未按约定将房产交付使用超过90天，要求解除合同、支付违约金及赔偿装修设计损失，法律依据不足，理由不成立，福田法院不予支持。
二、对当事人争议的被告是否实际交付房屋的问题。双方对房产的交付有约定的按约定，无约定的，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告于2002年9月18日领取了住户IC卡，但未办理人伙手续，也未实际接受房产，不能视为原告事实性收楼，因此，被告把原告领取住户IC卡等同人伙，福田法院不予采信。
三、商品房买卖合同与车房租赁合同属于两个不同的法律关系，原告起诉时，要求车房租赁合同与本案的购房合同一并处理，依据不足，福田法院不予采纳。原告与被告之间因车房租赁而引起的纠纷，可另循其他法律途径解决，与本案的购房合同不能合并处理。
4．一审定案结论
福田法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、原告张细玉与被告深圳市合能房地产开发有限公司于2002年1月30日签订的深（福）房预买字（2002）第B63384号《深圳市商品房买卖合同（预售）》及《中央花园超轻松付款合同书》有效；
二、驳回原告张细玉的诉讼请求。
（三）【评析】
本案争议的焦点在于被告的后履行抗辩权是否成立的问题。根据合同法第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，合同约定被告须于2002年6月30日前将取得工程竣工验收合格的房地产交付给原告使用，同时约定原告在该日之前除通过银行按揭贷款向被告支付1740000元以外，必须向被告支付首期（分期）房款为352657元；针对首期款的支付，双方又签订了超轻松付款合同书。该合同书约定，原告于2002年6月30日即约定交房日前应向被告支付到期的首期房款352657元。因此，被告负有按时向原告交付房地产的义务，原告负有在交付房地产之日前向被告支付352627元房款的义务。但实际上，原告在2002年6月30日前实际支付的首期分期房款仅有350000元，尚差2657元未支付，已构成违约。根据上述合同法规定，作为后履行一方的被告有权行使其相应的后履行抗辩权。2002年7月1日以后，原告并未按照按揭贷款合同的约定支付按揭款，拖欠本息达207177.15元，由被告（保证人）代为偿还，而且也未按超轻松付款合同书的约定支付首期款，因此，原告在交房日后仍然存在违约，而且随着时间的推移，不断产生新的违约行为，因此，被告的后履行抗辩权也在不断产生。因此，被告行使后履行抗辩权，在2002年6月30日拒绝交付房地产的行为以及在该日之后履行抗辩权尚未消灭的前提下拒绝交房是符合法律规定的。
法院认定了被告后履行抗辩权的成立，因此，原告依商品房买卖合同的约定提出逾期交房90天即成就解除合同的条件，没有法律依据，因此，原告的诉讼请求不能成立。
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