集资房转变为商品房，原购房合同是否有效
发布时间：2023-06-02 14:57浏览次数：
集资房转变为商品房，原购房合同是否有效
——林明毅与深圳市建业（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
（一）【案件概要】
1．判决书字号
一审判决书：广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第715号。
二审判决书：广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五终字第2453号。
2．案由：房屋买卖合同纠纷。
3．诉讼双方
原告：林明毅，男，汉族，35岁，住深圳市福田区建业大厦。
被告：深圳市建业（集团）股份有限公司。
法定代表人：陈生富，董事长。
4．审判机关和审判组织
一审法院：广东省深圳市福田区人民法院。
代理审判员：陈庆云独任审判。
5．二审法院：广东省深圳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘晓萍；审判员：李伟民；代理审判员：杨潮声。
6．审结时间
一审审结时间：2003年7月1日。
二审审结时间：2003年12月13日。
（二）【一审情况】
1．一审诉辩主张
原告诉称：原告于2001年向被告购买了由其开发的建业大厦A座住宅，原告交清了房款，并于2002年入伙。2002年3月原告根据被告要求，交付了办理商品房房地产证的地价款和手续费。被告收取原告办证手续费已10个月，但仍未为原告办理房地产证。深圳市国土局提供的《产权资料电脑查询结果表》显示：原告所购买的建业大厦A座房屋为商品房，使用期为70年，从2002年4月18日至2072年4月17日。请求判令：被告为原告办理商品房房产证。
被告辩称：原告要求办理房地产证没有依据，原告所购买的房产不具有商品房性质，属于内部集资房，我们与深圳市规划国土局签订的相关文件说明该地仅仅限于自用，报批的时候也是自住商用。房屋建成后，我们按内部价格，向内部员工发售，上列原告以内部员工身份购房，双方签订了内部集资房合同。按照合同第6条第二款约定，办证费用应由原告交纳，办证费用包括地价和相关费用，上列原告不是建业集团内部员工，无权享有内部员工的优惠价格。我们没有给原告办证，是因为原告未交地价和相关费用。请求驳回原告的诉讼请求。
2．一审事实和证据
深圳市福田区人民法院经审理查明：2001年，原告与被告签订一份《建业大厦内部集资房合同书》，向被告购买了由其开发的建业大厦A座住宅，双方约定，原告出资向被告购买位于深南路与农林路交汇处西北侧竹子林的建业大厦房产，土地用途为生活基地调整用地，房产性质为自用商住。双方在合同中约定：建业大厦用地为行政划拨，即被告自用，原告出资购买的房产由被告办理公司内部产权证，不办理任何形式的商品房或微利房的房地产证，只限于自用。如有政策变化，可办理商品房房地产证时，被告可协助办理，但需补交的地价，办理房地产证及其他应缴纳的费用均由原告承担，并自行向有关主管部门缴纳。原告交清了房款，并于2002年人伙。2002年3月原告根据被告要求，交付了办理商品房房地产证的地价款和手续费。被告收取原告办证手续费已10个月，但仍未为原告办理房地产证。深圳市国土局提供的《产权资料电脑查询结果表》显示：原告所购买的建业大厦A座房屋为商品房，使用期为70年，从2002年4月18日至2072年4月17日。
又查明：争讼之房产已经转为商品房性质，权利人为被告，使用年限70年，从2002年4月18日至2072年4月17日。建业大厦涉讼外有部分房产已经通过买卖转让与他人。被告于2003年3月间收取了原告“暂收建业大厦功能手续费”800元和“代收建业大厦地价款、配套设施费”（各户数额不等），但对于办理房地产证必须交纳的营业税款，原告认为应由被告负担故拒绝交纳。
以上事实，有双方签订的集资房合同书、收款收据、产权资料查询结果表、民事诉状和庭审笔录等证据证实。
3．一审判案理由
深圳市福田区人民法院认为：原告和被告双方签订的集资房合同书是双方真实意思表示，原告所向被告购买的房产虽然约定为自用，但合同中涉及的房地产现已经按照有关政策完善手续后转为商品房性质，依法可以进人交易市场进行买卖，合同应确认为有效。在合同中，双方当事人就权利义务已经作出明确具体的约定，应依约履行。合同中双方约定被告只有协助办证的义务，办证相关费用均由原告负担，原告未交纳税费而要求被告无条件为其办理房地产证理由不成立，法院不予支持。
4．一审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条第一款和《中华人民共和国民法通则》第八十五条的规定，判决：
一、原告林明毅和被告深圳市建业（集团）股份有限公司签订的集资房合同有效；
二、驳回原告的诉讼请求。
案件受理费100元由原告负担。
（三）【二审情况】
1．二审诉辩主张
上诉人林明毅上诉称：（1）原审案由认定不当，本案系办理房产证合同纠纷而非购房合同纠纷。2002年3月，上诉人与被上诉人达成口头协议，上诉人按被上诉人的通知，向被上诉人交纳了集资房转商品房的“地价款”、“配套设施费”和被上诉人代办商品房房产证的手续费800元。但被上诉人收取了上诉人交纳的上述费用后，迟迟不履行办证义务。为此，上诉人起诉，请求法院判令被上诉人履行办证义务。故本案系办证合同纠纷，而非购房合同纠纷。（2）认定事实错误，上诉人没有交纳营业税的义务。原审判决驳回上诉人诉讼请求的理由是：“合同中双方约定被告只有协助办证的义务，办证相关费用均由原告负担，原告未交纳税费（营业税款）而要求被告无条件为其办理房地产证理由不成立，本院不予支持。”上述认定存在以下几点错误：①讼争房产由集资房转商品房的依据是深圳市人民政府“深府（2001）94号”文件。该文件只规定，应补交地价款，而未规定该补交营业税，故原审法院认定上诉人“未交纳税费”，不知依据何来？②被上诉人为部分讼外业主已办理了房产证，但这些已办证的业主，亦未向有关部门交纳营业税，原审法院凭什么要求上诉人“享受特殊待遇”？③依照中华人民共和国税法的规定，谁营业谁纳税，营业税的纳税主体只能是经营者，而不可能是消费者。因此，原审关于“原告未交纳营业税”的认定，是违反我国税法的。④双方在合同中约定：如办理商品房房产证时，相关费用由上诉人承担，此约定应限定为因办证而产生的合乎法律或合同约定的相关费用，而不能任意解释为包括被上诉人（开发商）应承担的建设成本费用，如营业税。因此，原审判决将营业税认定为应由上诉人承担的费用，不仅违反了合同的本意，也是违反常理的。第五、被上诉人未以“＿卜诉人应交纳营业税”作为答辩理由，也未向法庭提交任何上诉人应交纳营业税的法律依据和证据，原审判决认定“上诉人应交而未交营业税”，没有任何事实与法律依据。综上所述，原审判决在毫无事实与法律依据的情况下，认定上诉人“应交而未交营业税款”，并据此驳回上诉人的诉讼请求，是错误的，请求二审法院依法改判。
被上诉人深圳市建业（集团）股份有限公司答辩称：服从一审法院判决。
2．二审事实和证据
二审中，被上诉人提供了新的证据显示，被上诉人已经向税务机关缴纳经营税费。
二审查明的其他事实与一审相同。
3．二审判案理由
深圳市中级人民法院认为：上诉人和被上诉人深圳市建业（集团）股份有限公司双方签订的集资房合同书是双方真实意思表示，上诉人向被上诉人购买的房产虽然约定为自用，但合同中涉及的房地产现已经按照有关政策完善手续后转为商品房性质，依法可以进入交易市场进行买卖，合同应确认为有效。双方当事人在合同中就权利义务已经作出明确具体的约定，双方就合同条款的约定并不违反国家强制性法律规定，双方应依约履行。上诉人称本案系办理房产证合同纠纷，本院认为办理房地产证是履行当事人买卖房地产合同的要求，并不存在单独的办证合同，因此，上诉人主张本案为办理房产证合同纠纷的上诉意见，本院不予支持；上诉人上诉主张买卖合同约定的权利义务不对等，且有些约定没有依据，本院认为，民事合同可以对法律未禁止的事项进行约定，合同是当事人双方的意思自治，如果认为确实不公，可依法行使相关的权利，但上诉人在本案中诉请的是办理房地产证，对合同的其他约定并未有具体的诉讼请求，因此，对该项上诉意见本院不予支持。按照深圳市政府有关行政机关对房地产转让的有关规定，办理房地产产权转让必须交纳相关税费。本案涉讼房屋由于未办理转移登记，其相关的税费亦未发生，根据本案上诉人提供的证据显示，上诉人已交付给被上诉人的是地价款、配套设施费、手续费，上诉人没有提供已交房地产证税金的相关证据，对上诉人请求办理房地产证的上诉意见，本院不予采纳。
4．二审定案结论
深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人林明毅负担。
（四）【评析】
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，需要解决的是两方面的问题。一是合同效力问题，合同是双方当事人的真实意思表示，且原告向被告所购买的房产在起诉前已经按照有关政策完善相关手续转化成商品房性质，没有违反国家法律法规的规定，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》的规定，该房产买卖合同有效，应受法律保护。换而言之，原告和被告双方在合同中约定的事项只要没有违反法律法规，相关约定就应当得到履行。其二，意思表示真实也是民事法律行为的前提。案中原告和被告双方对涉讼房产的性质是清楚明白的，对之后改变房产性质所需费用也是有预见的，因而双方在合同中明确约定如有政策变化，可办理商品房房地产证时被告可以协助办理，但需补交的地价及其他应缴纳的费用均由原告承担，这些合同条款是明确具体的，对办理房地产证事项而言，被告协助原告办理房地产证是合同义务，缴清因办理房地产证引起的一切费用（包括税费）是原告的合同义务，原告未履行相关合同义务而要求被告无条件为其办理房地产证没有法律或合同上的依据。
上诉人认为：本案涉讼房产由集资房转成商品房按规定只应补交地价款，而不应由原告交纳营业税，且有些已经办证的业主亦并未交纳营业税，关于双方约定因办证产生的费用应合乎法律规定或合同约定，而不能任意解释为包括开发商应承担的建设成本费用。合同的相对性决定合同双方可以在法律允许的范围内充分意思自治。本案中，双方约定的房产交易价格是明知房产性质是自用为基础，双方清楚房产如能转成商品房进人市场必然产生相关的费用，故合同明确约定所需费用均由原告自行承担，费用当然不限于补交地价款，还应包括其他因办理房地产证产生的所有费用。另外，即使被告未收取他人相关的税费而协助其办理了房地产证并不当然意味着无条件为所有购房者办理，这也是合同相对性的一个体现。
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